苏旧改〔2020〕2号
各市、县（市、区）人民政府，省城镇老旧小区改造工作领导小组各成员单位：
《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》已经省城镇老旧小区改造工作领导小组审议，现印发给你们。请结合实际认真贯彻落实。
江苏省城镇老旧小区改造工作领导小组
2020年12月23日
（此件公开发布）
关于全面推进城镇老旧小区改造工作
的实施意见
为了贯彻落实党中央、国务院决策部署，根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号），结合我省实际，现提出以下实施意见。
一、把握总体要求，明确工作目标
（一）总体要求。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，认真落实省委、省政府部署要求，牢固树立新发展理念，坚持以人为本、因地制宜、居民自愿、建管并重，全面推进城镇老旧小区改造，着力改善居住条件、生活环境和功能品质，推动住有所居向住有宜居迈进，加快建设美丽宜居住区，不断提高人民群众的获得感、幸福感、安全感。
（二）目标任务。2021年，完成1000个城镇老旧小区改造；到2022年，基本形成老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制，市场化、专业化、智慧化物业管理服务覆盖面不断扩大；到“十四五”期末，2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务基本完成，建成一批美丽宜居住区，人民群众居住环境得到明显改善。
二、注重科学谋划，把握改造重点
（三）明确改造对象范围。城镇老旧小区改造对象范围主要是城市或县城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。重点改造2000年底前建成的城镇老旧小区；对2000年后、2005年前建成的，且居民改造意愿强、参与积极性高的城镇老旧小区，各地根据实际情况实施改善提升。
（四）合理确定改造内容。城镇老旧小区改造内容可分为基础类、完善类和提升类3种类型，其中基础类改造内容主要是水电气通信、生活污水收集、垃圾分类等市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等；完善类改造内容主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、改造或建设小区及周边停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、文化休闲体育健身设施及物业服务用房、有条件的楼栋加装电梯等；提升类改造内容主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造。各地应当根据本地实际和居民需求，针对3种类型，细化确定改造内容清单、标准和支持政策。要结合城市更新和存量住房改造提升，合理拓展改造实施单元，推进相邻小区及周边地区联动改造，有序开展绿色社区创建和完整居住社区建设。
（五）编制改造规划计划。各地要全面开展调查摸底，建立包含老旧小区地理位置、房屋、人口、配套等现状要素的基础数据库。依据基础数据库，在充分尊重群众意愿的基础上，区分轻重缓急，按照实施一批、储备一批、谋划一批的原则，建立老旧小区改造项目储备库，编制年度改造计划和五年改造规划，并纳入地方经济社会发展规划和国土空间规划。养老、文化、教育、卫生、托幼、体育、邮政快递、环卫、社会治安等有关方面涉及城镇老旧小区的各类设施增设或改造计划，以及电力、通信、供水、排水、供气、供热、有线电视等专业经营单位的相关管线改造计划，应当与城镇老旧小区改造规划和计划有效对接，同步推进实施。
（六）完善改造技术标准。省住房城乡建设厅要加强技术指导，研究制定和完善城镇老旧小区改造技术指南。各地要根据不同经济、技术条件和居民意愿，抓紧制定本地区城镇老旧小区改造具体标准，科学指导城镇老旧小区改造工作。
三、凝聚各方力量，鼓励多方投入
（七）加大政府资金支持。将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，在争取中央资金补助的同时，省财政每年安排一定资金重点支持2000年底前建成的老旧小区改造。将列入政府投资计划且符合条件的城镇老旧小区项目纳入专项债券需求申请范围，在省政府下达的新增专项债务限额内予以支持。市县政府对城镇老旧小区改造给予资金支持，可以将城镇老旧小区改造纳入国有住房出售收入存量资金使用范围。
（八）提升金融服务质效。落实国家税费减免政策，鼓励国有企业及相关市场主体，对城镇老旧小区改造实施规模化运营，支持其运用公司信用类债券、项目收益票据等进行债券融资。各地应当及时向有关金融机构通报老旧小区改造规划、年度计划以及相关项目情况，通过项目推荐、银企座谈等方式，为金融机构对接老旧小区改造项目创造便利条件。国家开发银行、中国农业发展银行江苏辖内分支机构结合各自职能定位和业务范围，按照市场化、法制化原则，加大对城镇老旧小区改造的信贷支持力度。支持商业银行、基金公司等金融机构创新金融产品，改善金融服务，为老旧小区改造项目及居民户内改造和消费提供支持。
（九）推动社会力量参与。鼓励原产权单位对已移交地方的原职工住宅小区改造给予资金等支持。公房产权单位应当出资参与改造。引导专业经营单位履行社会责任，出资参与小区改造中相关管线设施设备的改造提升，入户端口以外需要改造的供水、排水、供电、供气、供暖、通信、有线电视等专业经营设施，产权属于专营单位的，由专营单位负责改造；产权不属于专营单位的，经产权所有人同意，可以通过“一事一议”的方式依法移交给专营单位，并由专营单位出资改造和后续维护管理。小区应当为专营单位的工程实施提供支持便利，禁止收取不合理费用。支持各类专业机构等社会力量通过资金注入、建设运营、提供设备、提供服务等不同方式参与老旧小区改造工作，各地政府在资金奖补和信用考评方面予以支持。
（十）积极鼓励居民出资。各地要根据“一区一案”及改造项目“清单”的实际，按照“谁受益、谁出资”和“个性项目业主负责”的原则，积极鼓励居民通过直接出资、使用（补缴、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共空间和公共收益等方式，参与老旧小区改造。鼓励居民个人通过捐资捐物、投工投劳等方式支持改造。鼓励住户直接出资或者使用住房公积金同步进行门窗节能改造、加装电梯、户内绿色装修等。
四、强化改革创新，加大政策支持
（十一）精简优化审批流程。各地要结合工程建设项目审批制度改革，充分利用项目前期策划生成机制优化简化审批流程，由城镇老旧小区改造联合办公机构负责协调各相关部门和市政公用单位，通过部门协作，明确城镇老旧小区改造项目的建设条件和管控要求，形成改造方案，征求居民意见。在方案确定后，组织落实项目开工前所需具备的各项条件，由具体承担老旧小区改造任务的实施单位，统一办理项目审批、用地、规划、施工等相关行政许可手续。对不涉及建筑主体结构变动的低风险项目，鼓励采用“清单+告知承诺制”，加速项目开工建设。通过实施承诺制和设计人员终身负责制，落实设计责任，不再进行施工图设计文件审查。不涉及土地权属变化的项目，可利用已有用地手续等材料作为土地证明文件，无需再办理用地手续。探索将工程建设许可和施工许可合并为一个阶段，进一步简化相关审批流程。鼓励设区市简政放权，通过法定程序赋予所辖区老旧小区改造全部审批职能。鼓励实行工程总承包、临近小区打包招标和联合验收。
（十二）探索创新改造模式。各地要结合城市更新，探索把一个或多个老旧小区与相邻片区更新，以及棚户区、旧厂区、危旧房改造和既有建筑功能转换等项目捆绑统筹，生成老旧小区片区化改造项目，实现项目资金自我平衡。探索将拟改造的老旧小区与其不相邻的城市建设或改造项目进行组合，形成组合类项目，实现改造投入跨项目平衡。探索老旧小区改造项目“清单”中用于公共服务的经营性设施，通过市场化进行新建、改扩建并运营，以未来产生的收益平衡老旧小区改造支出。探索通过市场化方式收购待改造区域房源，形成改造后的房屋价值增值，补充增加改造资金。
（十三）加强规划制度创新。城镇老旧小区改造不简单套用新建小区规划标准和要求，在依法完善相关手续的基础上，允许在保留现状主体建筑的基础上做必要改建、增建、空间链接和功能转换等。支持存量资源整合利用，在征得居民同意且不违反国土空间规划的前提下，统筹利用公有住房、闲置厂房和锅炉房等存量房资源，增设各类服务设施。对在小区内及周边边角地、插花地、夹心地等低效零星碎片化土地，以及拆除违法建设腾空的土地上，进行新建、改扩建社区养老、托幼、医疗、家政等社区配套服务设施的，在不违反法律法规和国家有关强制性规范、标准以及详细规划、规划条件的前提下，可适当放宽建筑密度、容积率等技术指标。
（十四）落实土地支持政策。城镇老旧小区改造涉及利用小区内部存量房屋或者土地等建设公共服务用房和设施的，原有土地使用性质和用地主体不变更，改造实施主体可以使用原有土地证办理相关房屋和设施建设手续；利用小区内空地、荒地、绿地及拆除违法建设腾空土地等加装电梯和建设各类公共服务设施的，可以不增收土地价款；利用闲置厂房、社区用房等房屋，建设各类公共服务设施的，可以实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的5年过渡期政策。加大城镇低效用地再开发力度，探索完善市场化配置机制，盘活利用低效和闲置用地，把大片区统筹改造和跨片区组合改造与城镇低效用地再开发项目相结合，老旧小区“15分钟生活圈”内城镇低效用地再开发整理腾退出的土地，优先用于建设社区医疗、卫生、养老、教育等服务设施，完善城市和社区功能，提升城市宜居性。
（十五）明晰新增设施权属。增设服务设施需要办理不动产登记的，不动产登记机构依法积极予以办理。配套建设的社区医疗、便利用房、车库等不动产在小区红线外的，所有权移交属地政府，由建设单位与属地政府协商，确定一定的无偿经营使用期限；在小区红线内的，由建设单位与业主协商，综合测算投资收益，确定一定的无偿经营使用期限，设施属全体业主共有，登记在全体业主名下。在依法收回并实施补偿后的小区土地上新增建设的设施，根据用地批准文件或者合同办理不动产登记。探索由投资人收购零星C级、D级危房实施加固改造，并加装电梯，加固改造后出售的房屋，依法减免交易环节的相关税费，其土地使用截止年限与原土地使用截止年限一致。
五、完善治理机制，强化长效管理
（十六）建立共建共治共享机制。广泛开展“美好环境与幸福生活共同缔造”活动，充分发挥社区党组织领导作用，建立健全社区多方参与的联席会议制度，统筹协调社区居民委员会、业主委员会、产权单位、物业服务企业等共同推进改造，组织引导社区内机关、企事业单位参与改造。搭建沟通议事平台，利用“互联网+共建共治共享”等线上线下手段，开展小区党组织引领的多种形式基层协商，促进居民主动参与改造项目清单制定和实施。建立社区设计师制度，推进设计师、设计团队进社区，实行全过程陪伴式服务，着力提升城镇老旧小区改造质量和水平。
（十七）推进专业化物业管理服务。引导小区业主依法成立业主大会和业主委员会，建立完善小区管理规约及议事规则，引入市场化、专业化物业管理服务企业，为改造后的城镇老旧小区提供物业服务。对暂不能成立业主自治组织的，支持由街道办事处、社区委员会、社区服务机构、相关单位、业主代表等组成物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。鼓励各地因地制宜，通过新建、重组、引进等方式，组建公益性物业服务实体，坚持公益属性、市场化运作，为城镇老旧小区或者失管小区提供基本物业管理。建立居民承诺缴纳物业服务费，实施市场化、专业化物业管理服务的小区优先纳入改造计划的机制。按照政府引导、业主主导和“保底线”原则，建立健全最低物业服务收费调价机制。
（十八）提升小区社会治理能力。加强社区党组织对业主委员会工作的指导，鼓励社区党组织和业主委员会成员双向交叉任职，提高小区治理能力和治理水平。探索建立以街道为主的执法联席会议制度，整合执法力量，推进公安、城管、生态环境、消防等执法力量进小区，加强老旧小区车辆乱停乱放、占用消防通道、私拉乱接、违法建设、飞线充电、遛狗不牵绳、毁绿种菜等日常巡查和综合执法，强化小区安全管理。
（十九）加强维修资金归集使用。建立健全城镇老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹制度，探索建立居民补缴、续筹住宅专项维修资金的小区优先纳入改造计划的机制。探索“保险+”模式，努力破解房屋主体和电梯全生命周期维修等难题。推行专项维修资金“即交即用即补”机制，促进改造后的小区后续维护更新步入良性轨道。
六、强化组织保障，落实地方责任
（二十）加强组织领导。省政府成立城镇老旧小区改造工作领导小组，由分管副省长担任领导小组组长。领导小组办公室设在省住房城乡建设厅，负责城镇老旧小区改造的组织协调、督促检查、技术指导等工作。领导小组各成员单位要加强政策研究，完善相关政策措施。各地要加强对城镇老旧小区改造工作的领导，组建多部门参与的联合办公机构或者工作专班，负责城镇老旧小区改造政策制定、规划计划编制以及改造方案审批等，协调解决实施过程中出现的新情况新问题。
（二十一）落实工作责任。市县政府对本地区老旧小区改造工作负主体责任，主要负责同志要亲自抓，把城镇老旧小区改造工作纳入政府重要民生实事，明确目标任务，调动各方面力量统筹组织实施。住房城乡建设、发展改革、财政、自然资源等部门要加强协作配合，建立健全工作机制，落实好各项配套支持政策。街道社区要切实履行职责，深入细致做好群众工作，细化完善“一区一案”等相关工作。要严格落实参建各方安全责任，确保老旧小区改造安全。
（二十二）加强督促检查。结合高质量发展监测评价指标体系，进一步完善城镇老旧小区改造评价指标和考核办法。省住房城乡建设厅要会同省有关部门加强督促指导和考核评价，对工作推进不力的进行通报约谈。各地要将城镇老旧小区改造工作纳入政府及有关部门年度目标考核指标，建立健全考核制度，加强工作检查指导，确保城镇老旧小区改造工作落实落地。
（二十三）注重示范引领。各地要通过对2000年底前建成的老旧小区改造、2000年后建成的老旧小区完善提升以及老旧小区紧邻街区更新，建设一批美丽宜居住区、美丽宜居街区。省住房城乡建设厅要会同相关部门加强工作指导，对达到创建标准的，授予“江苏省美丽宜居示范居住区”称号。 |
